Ley de vivienda en Cataluña 2025: cambios en alquileres, grandes tenedores y derecho de tanteo

En Albatros Luxury Real Estate seguimos de cerca cada cambio normativo que afecta al mercado inmobiliario. Recientemente, el Parlamento de Cataluña aprobó el 18 de diciembre la Ley de adopción de medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo. Sin embargo, la norma aún no ha sido publicada en el boletín oficial, por lo que todavía no es aplicable ni entrará en vigor hasta su publicación. En cuanto esto ocurra, desde Albatros emitiremos un comunicado con los plazos concretos para su aplicación.

Esta ley introduce modificaciones importantes en la legislación vigente, incluyendo ajustes a la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda y otras normas relacionadas. Entre sus principales medidas destacan:

• Nuevo régimen para los contratos de temporada, con dos categorías diferenciadas.
• Regulación específica de los contratos de habitación, con requisitos de habitabilidad y límites de precio en zonas tensionadas.
• Creación del Registro de Grandes Tenedores de Vivienda y nuevas obligaciones de declaración y acreditación.
• La puesta en marcha de la Comisión de Supervisión y refuerzo del sistema inspector en materia de vivienda.
• Ampliación del derecho de tanteo y retracto de la administración, con nuevos supuestos, excepciones y efectos sobre la calificación de los inmuebles.

Se trata de una normativa estrictamente autonómica, aplicable únicamente a contratos formalizados dentro de Cataluña. Los contratos celebrados fuera del territorio catalán seguirán sujetos al régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Contratos de temporada

La ley distingue dos tipos de contratos de temporada:

1. Uso recreativo, turístico o de vacaciones
   • Se rigen por el artículo 3 de la LAU como “uso diferente de vivienda”.
   • Deben incluir expresamente la finalidad del contrato y la residencia permanente del arrendatario.
   • Toda la documentación, junto con la fianza, se deposita en el registro competente (INCASÒL).
2. Otros motivos temporales (profesionales, laborales, estudios, atención médica o situaciones provisionales)
   • Se aplica el régimen de arrendamiento de vivienda habitual: fianza, renta, gastos y acreditación documental obligatoria (contrato de trabajo, matrícula, informe médico, etc.).
   • La documentación, junto con la fianza, se deposita en INCASÒL.

Supuestos en los que el contrato se considerará de vivienda habitual:

• Falta de acreditación en el registro.
• Prórroga sin acreditar temporalidad.
• Nuevo contrato con el mismo arrendatario sin acreditar causas temporales.

Desde Albatros recomendamos revisar y documentar correctamente estos contratos para evitar problemas legales y garantizar seguridad jurídica.

Contratos de habitación

Se regula por primera vez el contrato de habitación, donde el arrendador cede el uso exclusivo de una habitación y el derecho a utilizar espacios comunes:

• Requisitos de habitabilidad: cumplir estándares de superficie por persona y límite de ocupación de la cédula de habitabilidad.
• Protección frente a la fragmentación: dividir el inmueble por habitaciones no altera su carácter de vivienda ni evita la aplicación de la normativa de arrendamiento.
• Limitación de precios: en zonas de mercado residencial tensionado, la suma de los alquileres de las habitaciones no puede superar el límite del índice estatal.

Registro de grandes tenedores de vivienda

Se crea un registro administrativo dependiente de la Agencia de la Vivienda de Cataluña para controlar a los grandes tenedores de inmuebles.

Deben inscribirse tanto personas jurídicas consideradas grandes tenedores según la Ley 24/2015, como personas físicas o jurídicas definidas como grandes tenedores por la Ley 12/2023.

Obligaciones registrales:

• Comunicación inmediata a la Agencia al cumplir los requisitos.
• Declaración de la condición de gran tenedor.
• Información sobre el número de viviendas.
• Inscripción reglamentaria cuando se desarrolle el reglamento.

Obligación de declaración en transmisiones de viviendas en zonas tensionadas:

• Las personas jurídicas que quieran transmitir un inmueble deben declarar si son grandes tenedores.
• Los que no lo sean deben aportar un certificado registral del número de viviendas que poseen, incluido en la escritura de compraventa.

Régimen sancionador: incumplimiento grave, con multas entre 9.001 € y 90.000 €.

Nuestro equipo de especialistas puede asesorar a grandes tenedores sobre cómo cumplir con estas nuevas obligaciones de forma eficiente y estratégica, evitando sanciones y optimizando la gestión de sus activos.

Comisión de supervisión e inspección

Se crea la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento, con representantes de vivienda, consumo y turismo, cuya finalidad es proteger los derechos de los consumidores y garantizar el equilibrio contractual.

Funciones principales:

• Supervisión de contratos de arrendamiento.
• Control de plataformas digitales y portales inmobiliarios de alquiler turístico.
• Coordinación y supervisión del cumplimiento normativo.

Inspectores de vivienda:

• Personal técnico con condición de agentes de la autoridad.
• Facultades: identificación, solicitar auxilio, investigar infracciones, emitir actas, advertir irregularidades y adoptar medidas cautelares.
• Actas de inspección: identificación del inspector, fecha, hora, lugar, investigados, hechos y documentación diligenciada.

Derecho de tanteo y retracto

La ley amplía los casos en los que la administración puede ejercer el derecho de tanteo y retracto, incluyendo: viviendas de subastas, ejecuciones hipotecarias, grandes tenedores en zonas tensionadas y adjudicaciones de subastas judiciales o administrativas.

Excepciones:

• Obra nueva durante 1 año desde la cédula de habitabilidad.
• Transmisiones entre sociedades del mismo grupo en primera transmisión.
• Promotoras dedicadas a venta de obra nueva durante el primer año desde la cédula de habitabilidad.

Excepción para personas físicas:

• Deben inscribirse en el Registro de solicitantes de vivienda protegida.
• Solicitar calificación como VPO en un mes.
• Destinar la vivienda a residencia habitual durante 10 años.
• Incumplimiento: la Generalitat podrá ejercer el derecho de retracto.

Además, las viviendas adquiridas mediante tanteo o retracto se califican permanentemente como VPO, y en transmisiones sucesivas el precio máximo será el de adquisición inicial, actualizado según el IPC estatal.

Desde Albatros Luxury Real Estate, acompañamos a propietarios, inquilinos e inversores en este contexto cambiante, ofreciendo una visión estratégica y un asesoramiento adaptado a cada situación.